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부동산, 자본주의시장원리로는 못잡아

기사승인 2020.07.09  10:27:47

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- 목에 방울 맬 공직자 없어

   

잠잠했던 부동산정책이 다시 도마위에 올랐다.

부동산정책 총책임자인 국토부장관에게 그 불똥이 튀고 있다.

더불어민주당은 11가구 이상의 주택은 소유하지 않는다는 총선 공약을 지키기 위해 고군분투하고, 고위공직자에게는 인사상 불이익을 준다며 압박을 가하고 있다.

집 없는 서민과 중산층을 위하여 고심 끝에 내놓은 정책이라는 것이다.

다주택자가 집을 판다고 그 집이 서민에게 돌아갈 리는 만무하다.

주택이 몸을 누이고 쉴 수 있는 단지 삶의 일부인 공간이라는 사고를 가지기 전에는 부동산 열풍을 막기엔 역부족이다. 이미 부동산은 부의 창출 대상이 됐다. 이 의식을 바꿔야만 정책의 성공을 바랄 수 있을 것이다.

자동차가 권위의 대상에서 필수품이 되어버린 것처럼 말이다.

미래통합당이 부동산 TF를 구성하여 대책을 강구한다고 한다.

전 오세훈 서울시장이 부동산 3대정책을 제시하고 있다.

첫째가 반값아파트이고, 둘째가 재개발, 재건축 활성화, 셋째가 분양가 공개이다.

반값 아파트! 말만 들어도 가슴 설레는 단어이다.

하지만, 자본주의시장 원리에서는 실현 불가능하다.

현재 아파트시장은 시행사, 시공사, 은행, 분양사의 조합으로 이루어진다.

시행사는 토지를 매입하고 시공사는 은행과 협의한 후 주무관청의 허가를 거쳐 분양사를 통하여 소비자에게 공급하고 있다.

시행사의 일체경비와 마진, 시공사의 마진, 은행의 이자, 분양사의 일체 경비를 소비자가 부담한다. 여기까지만이라면 아파트를 분양 받을 만 하다. 마지막으로 남은 문제가 바로 부동산(소개업)이다. 속칭 딱지라는 것이다.

시행사는 노력한 만큼 대가를 받아야 하고 시공사 또한 이러하여야 하며 은행은 돈을 빌려주면 당연히 이자를 받아야 하고 분양사업자도 그리하다. 소위 복부인을 거느리는 분양사업자는 떳다방이라는 하수인을 통해 딱지라는 이름으로 복부인의 배를 불린다. 그들은 매입가의 7~80%를 전세입자에게 받고 집값이 오르는 것만 기다려 시세차익을 노린다. 그 역할은 주변 부동산소개업자들이다.

자본주의 시장원리에서 제어할 방법은 없다. 그러할진데 반값 아파트라니 고 정주영 회장이 벌떡 일어날 일이다.

아파트 가격을 낮추기 위한 방안은 있다.

첫째, 표준품셈을 정비하여야 한다. 표준건축비 말이다. 둘째, 분양가 산정에서 시행사, 시공사의 중복된 은행이자분 조정 셋째, 분양가 대비 매매가 차액의 100% 국가환수, 분양가 책정의 국가개입이다.

이 경우 장점은 분양가를 낮출 수 있고, 주택은 부의 축적의 대상이 아닌 주거에 따른 필수품이라는 사고가 자리 잡게 될 것이다.

재개발, 재건축 활성화 방안은 이렇다.

도시정비사업적 측면과 붕괴 위험시기 측면에서 재개발, 재건축은 시급한 일이다.

상하수도, 가스의 원활한 공급을 유도하고 주차문제를 해결하여야 한다. 법적 녹지로 인한 도시환경 문제도 해결이 필요하다.

하지만, 대대로 살아온 주민은 토지 대금만으로 신축아파트를 살 수 없어 외곽으로 이주하여야 한다. 결국 신축 아파트에 거주하는 새로운 주민은 분양사업자가 이끄는 소위 복부인에게 전세를 사는 전세입자이다.

서울의 경우 전, 월세 세입자가 40%에 달한다. 모두 주택을 살 수 없는 서민과 회사원인 중산층이다.

이들을 위한 공공임대주택 공급은 대단히 시급한 일이다.

국민을 위한다는 대한주택공사(LH)나 서울도시공사(SH)는 일반 건축사업자와 별반 다를 게 없는 구조를 바꾸어야 한다.

토지가격, 표준건축비, 은행금리 모두 일반사업자와 다를 게 없다. 다만, 분양가 산정에서 국책사업자임을 감안하지만 분양가는 현지 시세를 참고하기 때문이다.

이런 모든 것을 감안하여 다량의 공공임대주택 공급이 부동산 열풍을 막는 하나의 방법이 될 수 있다.

자본주의 시장원리로는 부동산을 잡지 못한다. 방울을 맬 공무원도 없다.

 

민병홍 bhmin6414@hanmail.net

<저작권자 © 안팎뉴스 무단전재 및 재배포금지>
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